전세사기 유형 특별법 내용 예방방법(내손으로 전세금 지키는 법)
요즘 뉴스에도 전세사기 때문에 피해 입은 피해자들이 많이 나오고 있는 상황입니다.
전세금으로 많은 금액을 집어넣고 집을 들어가기 때문에 전세사기를 당한다면 큰 목돈을 잃게 되어 경제적으로 큰 피해를 입게 됩니다.
여태까지 전세사기는 나라에서 크게 법적으로 제제하는 방법이 없고 보호받을 수 있는 법이 없었습니다.
너무 전세사기 피해자가 많이 생긴 지금 전세사기 특별법이 생겼다는데 내용이 무엇일까요?
전세사기 유형에는 무엇이 있을까요? 전세사기를 안 당하는 예방 방법은 없을까요?
오늘은 전세사기 유형 특별법 내용 예방 방법(내손으로 전세금 지키는 법) 에 대해 알아보겠습니다.
주변 매매가 전세가 확인 사이트
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전세사기 유형 특별법 내용 예방방법(내손으로 전세금 지키는 법)
1.전세사기
월세랑 다른 점은 월세는 일정한 보증금을 받고 매달 월세를 받지만 전세는 다릅니다.
전세는 집주인이 세 들어 사람에게 집 전체를 빌려주고 그 대가로 받는 돈을 말합니다.
월세는 매달 내는 월세가 소멸되지만 전세는 전세금을 나중에 집을 나갈 때 돌려받을 수가 있어서 장기적으로 보면 월세 보다 이득입니다.
장기적으로 보면 없어지는 월세 보다 이득이지만 집주인 태도 때문에 전세가 월세 보다 불리한 경우가 많고 사기가 많습니다.
전세사기는 집주인 임대인이 전세를 주고 전세로 받은 임차인이 전세 기간이 끝나고 전세금을 돌려받고 나가야 되지만 집주인 임대인이 전세금을 지불하지 않는 경우를 말합니다.
2.전세사기 유형
전세사기 유형으로는 갭 투기, 법령 악용, 체납사실 미고지 등이 있습니다.
갭 투기
뉴스에서 한참 동안 얘기하며 많은 사람들은 피눈물을 흘리게 한 빌라왕이 있습니다.
빌라왕은 수백 채, 수천 채 빌라를 보유하면서 빌라왕이라는 별명이 붙게 되었습니다.
빌라왕은 본인의 자산이 많아서 빌라를 구입을 했다면 빌라왕으로 이름을 알리면서 좋은 방향 쪽으로 유명해졌겠지만 정 반대입니다.
빌라왕이 했던 방식이 과거 갭투자를 이용해서 강서구, 양천구, 인천 등에서 600여 채가 넘는 주택을 매수해서 문제가 생겼습니다.
갭 투자는 일반적인 투자 방식과 달리 매매가와 전세가 차이가 적은 주택의 전세 세입자를 구해서 그 돈으로 매매를 하는 방식입니다.
한마디로 투자금 하나도 없이 전세 세입자 돈으로 매매한다고 보면 됩니다.
사람들이 바보도 아니고 왜 속냐고 생각할 수도 있지만 신축 빌라 같은 경우 정해진 매매가격을 알기 어려워서 대비하기가 어렵습니다.
법령 악용하는 전세사기
법령을 어떻게 악용해서 전세사기를 칠 수 있는지 알지 못하면 속을 수밖에 없습니다.
이런 경우는 임대인이 세입자에게 소유권 취득일에 담보대출을 받습니다. 그렇게 되면 세입자는 담보대출보다 밀려서 후순위 배당권자가 됩니다.
무슨 소리냐면 임대인이 먼저 근저당 설정이 되어 있으면 돈이 없어서 경매로 넘어가는 경우 전세금을 받는 1순위가 될 수 없다는 걸 말합니다.
주택임대차보호법은 임대인에 대한 대항력이 전입신고를 한 당일이 아니고 다음날부터 적용이 됩니다.
쉽게 말하면 오늘 계약서를 써서 전입신고되어있지만 내일 전입신고 효력이 발휘가 돼서 그전 오늘까지 임대인이 집 가지고 다른 짓을 해도 어떻게 할 수가 없다는 말입니다.
대항력이 다음날 생기는 이런 요점을 이용해서 임대인이 몰래 은행에서 대출을 받아버리면 어떻게 할 수 있는 방법이 없습니다.
체납 사실 미고지
임대인이 본인 명의로 된 재산을 가족 명의로 모두 돌려놓고 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속 체납하게 되면 세금 체납으로 임차인(세입자)는 전세금을 못 받을 수 있습니다.
왜냐하면 세 급 체납으로 집이 들어가게 되면 우선순위로 전세 세입자한테 전세금이 들어가는 게 아니라 세금 체납으로 국세기본법에 따라 채권을 우선순위로 들어가게 됩니다.
체납사실을 미고 지한 상황에서 전세 계약이 완료가 되면 세입자는 부동산 권리침해 상항인 임대인 체납으로 인해 압류장을 받게 됩니다.
3.전세사기 예방 방법
전세사기 가장 큰 예방 방법은 전세 계약하기 전에 꼼꼼히 준비를 하고 확인을 해야 합니다.
전세사기를 당해도 부동산에서 전혀 책임을 지지 않기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.
4.전세 계약 전 확인
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일반 주변 매매가, 전세가가 얼마인지 확인하고 조사해 봐야 합니다. 갭투자인지 아닌지
주변 매매가 전세가 확인 국토교통부 실거래가 공개에서 가능합니다. 시세정보 네이버, 직방, 다방에서도 확인이 가능합니다.
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주택 임대차 표준 계약서를 사용해서 해야 합니다.
공인 중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청을 해야 합니다.
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근저당권, 전세권 등 선수의 채권이 있는지 부채 규모는 어떻게 되는지 확인을 해봐야 합니다.
등기소, 인터넷 등기소, 동사무소 무인민원발급기에서 등기부등본 발급을 해서 근저당 및 전세권 확인을 해도 됩니다.
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임대인이 세금을 잘 체납을 했는지 아니면 체납된 세금이 있는지 확인을 해야 합니다.
계약 전 임대인에게 납세 증명서를 발급받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.
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선순위 보증금 확인을 해야 합니다.
임대차 계약 이전에 임대인 동의를 받고 주민센터, 등기소를 방문해서 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다.
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확정일자 부여 현황을 확인해야 합니다.
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전입세대 열람을 해봐야 합니다.
5.전세 계약 후 확인
전세 계약 후에도 확인해야 하는 것들이 있습니다.
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임대차 신고를 해야 합니다.
임대차 계약 신고는 법적으로 의무입니다. 대차 계약 신고를 해야 확정일자가 부여돼서 우선변제권을 받을 수 있습니다.
온라인 신고나 관할 주민센터에 방문해서 신고를 하면 됩니다.(임대차 계약서 필요)
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전입신고를 해야 합니다.
전입신고도 법적 의무입니다. 신고 사유 발생일부 터 14일 이내 신고해야 하고 위반하면 과태료 최대 5만 원입니다.
주민센터 방문, 정부 24에서 온라인 신고하면 됩니다.
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전세보증금 반환 보증을 해야 합니다.
임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환받을 수 있습니다.
주택도시 보증 공사 기준 수도권 보증금 최대 7억 원 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입이 가능합니다.
주택도시 보증 공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 가입하면 됩니다.
6.전세사기 특별법 내용
나라에서 전세사기로 이슈화되고 피해자들이 속출하니 대안으로 특별법을 만들었습니다.
전세사기 특별법은 2년 동안 한시적으로 진행되는 법입니다.
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대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 (신탁 사기 등 예외 지원)
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임차주택에 대한 경매, 공매 진행, 임대인 파산, 회생 절차 개시
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면적 및 보증금을 고려한 서민 임차 주택에 해당이 되어야 함(보증금 3억 원 이하 )
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수사 개시 등으로 전세사기 의도가 판별이 되어야 함
위 상황에 조건을 갖춘 전세사기 피해자 라면 주택이 경매로 넘어갔을 때 우선 매수권이 부여가 됩니다.
우선 매수권으로 경매 자금 전액을 대출해주고 취등록 세 및 재산세 감면이 됩니다.
전세사기 피해자가 주택 매수를 원하지 않을 시 LH 한국토지주택공사에서 우선 매수권을 받아 주택을 구매한 뒤 전세사기 피해자에게 장기임대, 거주권 보장하는 방식도 있습니다.
연체정보 등록 및 연체금 보과 최장 20년간 면제가 됩니다.
7.전세사기 특별법 동영상